DOT. Areal DÖTTINGEN
Transformation eines Gewerbeareals zum gemischt genutzten Quartier
ENTWICKLUNG DA, WO DIE BAHN HÄLT.
Intensive Nachverdichtung in kleineren und mittleren Gemeinden gelingt selten dort, wo sie am nötigsten wäre: im direkten Bahnhofsumfeld. In Döttingen lag genau dort ein ehemaliges Gewerbegebiet, das trotz seiner zentralen Lage durch die stark befahrene Koblenzer Strasse und die Bahnlinie von der umgebenden Stadtstruktur abgeschnitten war. Die Aufgabe bestand darin, diese Insellage aufzulösen und das Areal zu einem integrierten Bestandteil der Gemeinde zu machen.
Auftraggeber, Gemeinde und Öffentlichkeit formulierten ein ambitioniertes Ziel: hohe Wohndichte für verschiedene Bevölkerungsschichten, Entsiegelung und qualitätsvolle Freiräume in unterschiedlichen Typologien, bei ausreichender Stellplatzversorgung. Gleichzeitig sollte das industrielle Erbe des Areals als identitätsstiftende Ressource erhalten bleiben.
Für ASTOC bündelt das „DOT. Areal“ mehrere planerische Kernthemen: den Umgang mit Bestandsstrukturen im kleinmassstäblichen Umfeld, die Integration von Lärmschutzanforderungen als städtebauliches Gestaltungsmittel und die Entwicklung eines Entwurfs, der nahtlos von der Masterplanebene in die Objektplanung übergeht.
Das DOT. Areal umfasst insgesamt 7,5 Hektar entlang der Bahnhofstrasse in Döttingen. Im ersten Bauabschnitt entstehen auf 2,2 Hektar rund 30.580 m² Bruttogeschossfläche mit 169 Wohneinheiten, davon 82 im Eigentum und 87 zur Miete, in Grundrissen von 2,5 bis 5,5 Zimmern sowie Gewerbeeinheiten. Eine einzige Eigentümergemeinschaft hält alle Flächen des Areals, was eine konsistente und stufenweise Gesamtentwicklung ermöglicht.
Die Leitidee lautet: Industrie wird Nachbarschaft. Bestehende Hallenstrukturen bleiben erhalten und nehmen neue Nutzungen auf. Sie bilden das räumliche Gerüst des Quartiers und geben ihm eine unverwechselbare Identität. Neue Baukörper fügen sich in eine Raumabfolge ein, die Wohnen, Arbeiten und Freiräume verbindet.
Die städtebauliche Grundstruktur antwortet direkt auf die Lärmbelastung durch die Koblenzer Strasse: Gebäudekörper sind prägende öffentliche Raumkante, übernehmen eine schützende Funktion und erzeugen im Quartiersinneren lärmgeschützte Wohnhöfe. Der Freiraum gliedert sich in verschiedene Typologien, von halböffentlichen Höfen bis zu gemeinschaftlich nutzbaren Grünflächen und schafft damit ein neues freiräumliches Zentrum für Döttingen.
Der zweistufige Studienauftrag verlangte den städtebaulich-freiräumlichen Entwurf für das Gesamtareal und zugleich die architektonische Vertiefung des ersten Bauabschnitts. Diese Durchgängigkeit folgt einem inhaltlichen Prinzip: Was auf der Masterplanebene als Struktur angelegt wird, setzt sich in den Grundrissen konsequent fort. Entwurfsentscheidungen wandern direkt von einer Maßstabsebene in die nächste und sichern so die Konsistenz des Gesamtentwurfs. Die Entwicklung vom Richtprojekt über den (Teil-) Gestaltungsplan bis zum Vorprojekt wächst aus einem einzigen Entwurfsverständnis heraus.
Strategische Verdichtung an Bahnhöfen gehört zu den Kernaufgaben der Schweizer Raumplanung. In Gemeinden wie Döttingen verschärft sich die Frage: Verdichtung muss massstäblich bleiben, sozial durchmischt sein und einen echten Mehrwert für die Allgemeinheit schaffen. Das DOT. Areal zeigt, wie ein bahnhofsnahes Gewerbegebiet zu einem Quartier wird, das der Gemeinde zugleich ein neues freiräumliches Zentrum gibt. Der Ansatz, Städtebau und Architektur durchgängig aus einer Hand zu entwickeln, bietet ein übertragbares Modell für Transformationsprojekte, bei denen der Wechsel zwischen Maßstabsebenen über Qualität oder Qualitätsverlust entscheidet. Die Planung orientiert sich am SIA-Effizienzpfad Energie 2040.
Auftraggeberin
Birchmeier Hess Immobilien AG, Döttingen, CH
Größe
rd. 30.580 m² BGF, 7,5 ha, 170 Wohneinheiten
Planung und Realisierung
2025–heute
Leistung
Zweistufiger Studienauftrag 1. Platz: Städtebaulich-freiräumlicher Entwurf Gesamtareal und architektonische Vertiefung 1. Bauabschnitt (SIA-Phase 2); Konzeptionelle Begleitung Rahmengestaltungsplan und Teilgestaltungsplan; Vorprojekt (SIA-Teilphase 31)
Zusammenarbeit
fsp Architekten AG, Spreitenbach (CH), LAND Suisse, Lugano (CH)
Credits: (1, 3, 6) GRAPH Visual Studio, ASTOC, fsp, LAND (2, 4-5) ASTOC, fsp, LAND
