Blau.Quartier Ulm
Transformation eines Einkaufszentrums in ein gemischt genutztes Quartier
Modell für nachhaltige Stadtentwicklung: Eine Shopping-Mall an der Blau verwandelt sich in Nachbarschaft.
Das erst 1998 eröffnete Blautalcenter in Ulm ist mit 44.500 qm BGF das größte Einkaufszentrum in Baden-Württemberg. Stark herausgefordert durch den zunehmenden Onlinehandel, durch die Covid-Pandemie und lokal bedingte Rahmenbedingungen lag der Leerstand im Blautalcenter zuletzt bei 80 Prozent. Nur 25 Jahre nach Inbetriebnahme wurde daher die Entscheidung zu einem grundlegenden Neuanfang getroffen: Das Einkaufszentrum wird in ein Wohnquartier mit 1.000 Wohneinheiten umgewandelt.
Der Bestand ist Herausforderung und Chance zugleich: Mindestens das Untergeschoss soll erhalten bleiben, darüber erstreckt sich eine Tragwerksstruktur mit einem Stützenraster aus Betonfertigteilelementen. Der Bezug der geplanten Neubauten auf die robuste Stahlbetonkonstruktion mit ihren großen Spannweiten und das damit verbundene, klare Raster führt zu einem „Tanz in Ketten“ für die neue Bebauung. Zugleich bietet die bestehende Skelettstruktur in Erdgeschoss und 1.Obergeschoss auch oberirdisch den Luxus freier Grundrisse und ungewöhnlicher Geschosshöhen, beinahe wie in Corbusiers Maison Domino. Ist das noch Städtebau oder schon Architektur?
Das neue Blau.Quartier liegt zwischen dem vorhandenen sogenannten „Stadtregal“ im Süden und der zukünftigen gewerblichen Bebauung im Norden, gefasst von der verkehrsgeprägten Blaubeurer Straße und dem Radschnellweg am idyllischen Blauraum, der eine direkte Verbindung zur Innenstadt schafft. Die ehemals innere Magistrale der Mall soll als Zentrum des Quartiers auch zukünftig im Freiraum ablesbar und die DNA somit spürbar bleiben. Der geschlossene Baukörper verwandelt sich allerdings in ein in alle Richtungen vernetzendes Quartier mit unterschiedlichen Gesichtern zur jeweiligen Umgebung. Dabei wird nicht nur die komplette Tiefgarage erhalten, sondern auch einzelne aufgehende Bauteile sowie weite Teile der Betonskelettstruktur. Die architektonische Struktur der Neubauten muss also statisch mit dem Raster funktionieren. Zudem muss eine schrittweise Realisierung möglich sein.
Durch den Erhalt der Tiefgarage entsteht ein autofreies Quartier. Gastronomie, Dienstleistungen und Gemeinschaftsangebote liegen an der Nordseite zur Blaubeurer Straße und am zentralen Quartiersplatz und besetzen dort die Erdgeschosse. Die Wohnnutzung orientiert sich nach innen bzw. nach Süden zur Blau. Zwei Kitas nutzen erhaltene Bestandserdgeschosse. Verkehrlich betrachtet erlaubt die günstige Lage am Bahnhof Söflingen und die Nähe zu Innenstadt und Hauptbahnhof einen mutigen Modal Split. Im vorhandenen Untergeschoss können zwar Stellplätze für circa 870 PKW und circa 2.000 Fahrräder nachgewiesen werden, jedoch kann ein umfassendes Mobilitätskonzept eine weitere Reduzierung der KFZ-Stellplätze bewirken. Die entstehenden Flächen können für Tiefhöfe, Gemeinschaftswerkstätten oder Nebenflächen der oberirdischen Funktionen genutzt werden. Die Südseite des Areals ist überwiegend von Wohnen geprägt. Einseitig orientierte Ost- oder Westwohnungen wechseln sich mit durchgesteckten, südorientierten Wohnungen ab, die über Laubengänge erschlossen werden. In den Bestandsflächen kann sich, mit einer neuen Erschließung versehen, Loftwohnen entwickeln, das den Wohnungs- wie Bewohnermix um eine unkonventionelle Sparte ergänzt. Alle Neubauten auf der Tiefgarage werden als modulare Aufstockungen in Holztafelbauweise oder als Holzhybridbau geplant und können so das vorhandene statische System der mall nutzen.
Möglichst viele Materialien und Elemente des ehemaligen Einkaufszentrums werden im Freiraum des Quartiers wiederverwendet. Bestehende Treppenanlagen aus dem Einkaufszentrum werden ebenso an neuer Stelle eingesetzt wie die Holzkonstruktion des Glasdaches. Auch wird ein Großteil des konstruktiven Bestands sichtbar in die neuen Gebäude integriert, so dass der architektonische Auftritt die Umnutzung ablesbar macht. Die Überlagerung der Aufstockungen mit den beiden maximal zu erhaltenden Bestandsgeschossen spiegelt sich in Konstruktion und Fassade sichtbar wider.
Die Umwandlung des erst 25 Jahre alten Blautalcenters in ein Wohnquartier auf einer bestehenden Tiefgarage hat Modellcharakter, nicht nur für Ulm, sondern deutschlandweit. Hier zeigt sich, wie wichtig das konkrete Zusammendenken und Durchdringen der Maßstabsebenen von Architektur und Städtebau sind. Die zu erhaltende architektonische Struktur engt den städtebaulichen Spielraum einerseits ein. Andererseits ermöglicht sie auch ungewöhnliche Lösungen und ungeahnte Qualitäten, die ansonsten nicht in Betracht gezogen würden. Es einsteht ein atmosphärisch einmaliger Ort, der dennoch übertragbare Lösungen für den Umgang mit Bestand im Städtebau, in der Architektur und im Freiraum bietet. Wir sehen dies als Vorbote einer neuen Art von Aufgabenstellung, die unkonventionelle Wege ebnen kann. Die kurze Ära des Blautalcenters findet für uns so ein Happy End.
Auftraggeberin
Blautal Grundstück GmbH, Berlin
Größe
6,6 ha
Planung und Realisierung
2023–heute
Leistung
Kooperatives Gutachterverfahren 1. Platz, Städtebaulich-hochbaulicher Entwurf
Zusammenarbeit
bauchplan ).( Landschaftsarchitekten + Stadtplaner, Wien
Links
Greman-Architects
Fotocredit: ASTOC
Visualisierungen: ASTOC
