Erfolg für das Team ASTOC / bauchplan ).(
26. Oktober 2023
Das erst 1998 eröffnete Blautalcenter in Ulm ist mit 44.500 qm BGF das größte Einkaufszentrum in Baden-Württemberg. Stark herausgefordert durch den zunehmenden Onlinehandel, durch die Covid-Pandemie und lokal bedingte Parameter lag der Leerstand im Blautalcenter zuletzt bei 80 Prozent. Nur 25 Jahre nach Inbetriebnahme wurde daher die Entscheidung zu einem grundlegenden Neuanfang getroffen: das Einkaufszentrum wird in ein Wohnquartier mit 1.000 Wohneinheiten umgewandelt. Um für diese anspruchsvolle Aufgabe die beste Lösung zu finden, wurde ein kooperatives Gutachterverfahren mit vier eingeladenen Planungsteams gestartet.
Das Team ASTOC Architects and Planners mit bauchplan ).( ist mit einem einstimmigen Votum der Jury vom 19.10.2023 als Sieger des zweiphasigen Verfahrens hervorgegangen. Dies teilten die Projektentwickler HLG Real Estate und DLE Land Development am 26.10.2023 auf einer Pressekonferenz mit.
Blaupause
Die Transformation des Blautalcenters in ein Wohnquartier hat Modellcharakter und wird nicht nur in Ulm, sondern auch überregional auf hohe Aufmerksamkeit treffen. Es ist eine Aufgabe, die sowohl in Hinsicht auf ein nahes Ende vieler vergleichbarer Shopping-Malls als auch in punkto Nachhaltigkeit durch Weiterverwendung wesentlicher Teile des vorgefundenen Bestands als Blaupause dienen kann. Pioniercharakter hat das Projekt auch im städtebaulichen Kontext; es kann den Auftakt zu einem urbanen, durchmischten Gebiet bilden und Wohnen in einer intensiv gewerblich genutzten Umgebung verankern.
Ausgangslage und Spielräume für das Quartier
Das Blautalcenter fügt sich heute in eine Reihe großmaßstäblicher Gewerbebauten entlang der Blaubeurer Straße ein, die stadträumlich wenig Attraktivität entwickeln und nichts mit dem landläufigen Bild von Ulm gemein haben. Eine Raumkante fehlt in den meisten Bereichen, die Aufenthaltsqualität ist gering. Hiermit verglichen steht der pittoreske Raum entlang des Flusses Blau in einem maximalen Kontrast. Das Stadtregal südlich der Blau injiziert in diese Gemengelage bereits eine Pionier-Wohnnutzung, ohne die das neue Quartier kaum denkbar wäre.
Der Bestand ist – über das Untergeschoss hinaus – Herausforderung und Chance zugleich: Das Aufsetzen eines Großteils der Neubauten auf die robuste bestehende Stahlbetonkonstruktion der komplett erhaltenen Tiefgarage des Blautalcenters mit ihren großen Spannweiten und das damit verbundene, klare Raster führt zu einem Tanz in Ketten für die neue Bebauung, die aus dem Raster und der Orthogonalität ein lebendiges und räumlich vielseitiges Viertel entstehen lässt. Darüber hinaus bietet die bestehende Skelettstruktur in EG und 1. OG, beinahe wie in Corbusiers Maison Domino, auch oberirdisch den Luxus freier Grundrisse und ungewöhnlicher Geschosshöhen, der als alternative Typologie die Neubauten auflädt.
Atmosphäre durch Bestandserhalt und Wiederverwendung
Die Transformation vom Center zum Quartier ist eine Blaupause für nachhaltige Stadtentwicklung: Vom Grundsatz des Flächenrecyclings bis hin zur Wiederverwendung der Tragstrukur und einzelner Elemente. In der Materialisierung des Freiraums wird beispielsweise davon ausgegangen, dass alle identitätsstiftenden Trägermaterialien über den Rückbau der bestehenden Mall gewonnen und vor Ort wiederverwendet oder zur Wiederverwendung weiterverarbeitet werden können. Geschossdecken oder Fassadenelemente können als Wegebeläge und Platzoberflächen nachgenutzt werden. Möblierung und Ausstattung werden ebenfalls aus dem Rückbau gewonnen. Lediglich Vegetation wird in Form von Bäumen, Rank- und Dachbegrünung charakterstiftend und mikroklimatisch prägend zu einem dreidimensional durchgrünten Quartier ergänzt. Alle anderen Materialien für die Ausprägung der öffentlichen, halböffentlichen und privaten Bereiche sind bereits vor Ort, verlangen nach sorgfältiger Ernte, Zwischenlagerung und neuer In-Wert-Setzung in Form eines modellhaften Re-Use-Konzeptes.
Das Konzept der Blaupause sieht einen Bestandserhalt über die Tiefgarage hinaus vor, Ziel ist ein möglichst hoher Wiederverwendungsgrad der Bestandskonstruktion: Die für Wohnungsbau ungewöhnlich hohen Geschosse ermöglichen einen neuen Typus. Aufstockungen über den beiden maximal zu erhaltenden Bestandsgeschossen erzeugen eine spannungsvolle Überlagerung von Alt und Neu, die sich auch in Konstruktion und Fassade widerspiegelt. Bestehende Treppenanlagen aus dem Einkaufszentrum können ebenso an neuer Stelle eingesetzt werden wie die Holzkonstruktion des Glasdaches.
Ergänzt werden die wiederverwendeten Materialien von einem Kanon C2C-fähiger Materialien wie Holz und Keramik geprägt, Verbundwerkstoffe werden vermieden. Wo passiver Sonnenschutz sinnvoll ist, verleiht er den Fassaden ein tiefes Relief. Die Dächer werden aktiviert und zur fünften Fassade. PV-Panels bilden einen zusätzlichen Horizont und spenden zugleich Schatten für die Dachterrassen und intensive Begrünung.
Verfahren: nichtoffenes zweiphasiges kooperatives Gutachterverfahren, orientiert an der Richtlinie für Planungswettbewerbe (RPW 2013)
Ausloberin: Blautal Grundstück GmbH
Projektentwicklung: HLG Real Estate GmbH & Co. KG + DLE Land Development GmbH
Verfahrensbetreuung: Faltin + Sattler FSW Düsseldorf GmbH
Verfahrenszeitraum: März 2023 bis Oktober 2023
Pressemitteilung HLG Real Estate vom 26.10.2023
Ergebnisse Gutachterverfahren